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当初は10年で住宅ローンを返済予定 しかし思った通りローンが減っていかない現実 (試し読み)5

 

少し長くなっていますので、ここまでの途中経過をまとめます。

 

●2本組で組んでいた住宅ローンのうち借入額の少ない方の住宅ローンを繰り上げ返済で完済。

●その結果、88,611円だった住宅ローンが65,180円へ月々23,431円の節約に成功!

 

 さて、住宅ローンを組んで5年経ってみて、繰り上げ返済のおかげで、住宅ローンが2本立てから1本になり元金が1400万円程になりました。

 

公庫の融資の方は、利息が年2.1%なので、利息の金額が年294,000円ほどの支払いになりました。

 

しかし、月にして、以前より利息はたったのマイナス24,500円位です。

 

当初40歳で終わらせるつもりだった住宅ローンは、2240万から、1400万円になっただけでした。

 

思ったよりも、減るのが遅い。私は、ローンを始めた頃は5年くらい経てば半分以上は住宅ローンの元本が無くなっているだろうと、安易に考えていました。

 

ここで初めて、自分で住宅ローンの分析を行いました。この年に住宅ローン関係の本を100冊は読み勉強を始めました。

 

その結果、このまま公庫の2.1%を続けていけば、段階金利で5年後には金利は3.5%になり、月々65,180円の支払いが78,123円になってしまうことがわかりました。

 

早く気付いて良かったですが、このまま繰り上げ返済を続けるか、それとも借り替えるか、と検討を続けました。そして色々な事を考え、自分なりにローンを見直すルールも作りました。

 

 

(私の条件)

1. 40歳までに住宅ローンが終わっていること。

2.返済額にゆとりがあること。

3.できれば年々返済額が減って余裕が生まれること。

 

ローンを組んだ当初は相場が分らなかったので2.1%の金利も安いと思って借りましたが、もっと安いところはないものかと徹底的に調べると、変動金利で1.2%(2009年当時)なんて所がけっこうあることに気づきました。

 

 

今までは変動金利についてはリスクがある怖い存在だと考えていましたが、将来金利が上がるかどうかは、誰にも分らない事です。

 

先のリスクを恐れて金利の高い固定にするよりも、今は安い金利で借りて、その浮いた利息分を積み立てて、金利が上がったときに繰り上げ返済で対応するという方法を考えました。

 

そこで色々なシュミレーションして辿り着いたのは「預金連動型」ローンでした。特に東京スター銀行さんの預金連動型は魅力でした。

 

預金連動型というのは、日本では数行しかやっていませんが、普通預金の残高に応じて、利息が安くなるというものです。

 

簡単に説明すると、預金残高を800万円持っている人が、1000万円の住宅ローンを組んでも、200万円分にしか利息が付きません。残高が1000万円ある場合は、利息はゼロです。

 

利息なしで借りられる銀行? 少し怪しい? と、その時私は思ったのですが、ホームページを熟読してみると違いました。こんな銀行もあるんだと思い資料請求をし、検討を重ねました。

 

 

それぐらい預金連動型は、私の希望する条件に合っていたのです。

 

(私の中での希望条件 その1)40歳までに終わらせたい。 

これについては、今までの完済という考えを広くして住宅ローン残債額=預金額にしてしまうのも、OKにしました。

 

(私の中での希望条件 その2)返済額にゆとりがある事。

 これも、最長35年の期間で組み直すと預金が0(ゼロ)でも、月54,209円で済むという事。

 

(私の中での希望条件 その3)年々返済額が減ってゆとりが出来る事。

 これは、預金連動型なので預金が増えれば、毎月減っていきます。

 

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